こんにちは、タクトです。
先日、フォロワーのしらかわ（@shirakawa_re）さんが良い物件を見つけたということで、一緒に物件の内覧をしてきました。
今日はその内覧を行ったときのことであったり、感じたことなどををお話しできたらと思います。
半分日記的なことだと思いますので、そこまで皆さんのためになるかどうかはわかりません…
まぁ〜気楽に読んでもらえたらと思います。
タクト先生の自己紹介
- 30代教師で、以前は超がつくほどの熱血教師。評価は最高のSS
- しかし、３年前保護者とトラブルに。そこから病休。
- それから教師の働き方に疑問を持つように。
- 今では働き方を変え、副業を行い、今では月に30万円の副収入に！！
- Twitterのフォロワーはついに1万５０００人越え！！（＠ikuji_takuto）
内覧直前に…ひどすぎん？？
本当は、前日に大阪から広島・山口に行って、広島山口を観光してから内覧ツアーに行くつもりだったのですが…
まさかの自分の子どものケガにより、出発が遅れ前乗り失敗…
なんと学生依頼の夜行バスで向かうことになりました。
まさかの経験です(笑)
30代後半になって夜行バスに乗るなんて思っていませんでした笑
夜の12時にバスに乗り到着は朝の6時…体はバッキバキ💦
やっぱり狭い…笑
仕方なくchocoZAPに行って、ストレッチと筋トレ！！
こういう出張とかで遠出をしたときでも、全国どこでも行けるジムっていいですよね…
しかも、chocoZAPは安いしね！自分は月2000円で24時間、どこのジムでも使い放題やし！
もし、興味があったら、chocoZAPについて、以前まとめた記事があるのでよかったら読んで↓↓↓↓
午前中は他のフォロワーさんとカフェで不動産コンサル。
オンラインで教えるよりも、やっぱりリアルで教えるのが楽しいね！！
2時間ほどコンサルをさせてもらい、お昼になったので、しらかわさんの不動産を見に行くために山口県へ。
山口県に到着したと同時ぐらいにしらかわさんからある連絡が…
内容は、しらかわさんだけではなく、嫁さんも来ると言うこと… (汗)
しかも捨て台詞が「あれ？言ってませんでしたっけ？？」
ひどすぎません？（笑）
極度の人見知りのタクトとは緊張しっぱなし…
しかも奥さんは美人すぎて焦る…
かなり後にとってハードルの高い内覧コンサルになりました笑
１件目は…
一件目は250万円で売りに出されている物件。
家の前に結構大きなスペースがあり、２台は車がおけそうな物件。
しかし…悪いお手本となるような…絶対に買ってもいけない物件でした。
まず基礎と建物の間にひび割れところではなく、大きな隙間が空いていました。
そして、そこから水が入ってしまい、物件の中はジメジメとした雰囲気。
カビている壁もたくさんありました。
この物件はないなぁ…と顔を見合わせる3人。
まぁ〜、100万円位で買い付けが出来るなら買ってもいいかなぁ…と言うような物件でした。
２件目は…
そして２件目。こちらの物件が今回の本命の物件。
こちらも250万円で売り出されている物件。
みんな期待満々で、物件に入ると…いきなり、玄関の屋根が雨漏りで穴が開いている…
みんな一斉に絶望の顔に変わりました…。
それ以外は、ある程度きれいな感じ。リフォームすれば何とかなるような物件。
幸いにも雨漏りも、明らかにベランダのひび割れから入ってくる雨漏り。
防水用のペンキをしっかり塗り直せば、なんとかなりそうな物件でした。
しかも、その物件の1番良かったのは、場所。
明らかに人気のエリア。当分の間、人が減ることもなさそうなエリア。
隣近所には新築の分譲が売られているようなエリア。
ちゃんとリフォームをすれば確実にお客さんがついてくれるような物件でした。
リフォームの概算を出して、利回りを計算すると最低でも実質利回り18%は取れそうな物件。
表利回りだと20％を余裕で超えるような物件。
買い付けを入れようと担当者に言うと、本社に電話をし確認すると驚くべき事実が…。
なんと電気温水器が壊れている。しかしそれは築古戸建ての物件ではよくあること。
しかし、左右の建物とくっつきすぎている物件のため、電気温水器を入れ替えることができない、新しいものを入れることができないと言われたんです…。
え？？二度とお湯には触れない物件てこと？？笑
そんな物件ある？
なんとかならないかと様々なことを業者に提案。
そのうちの1つ、ガス管が生きているのなら、電気水温機を諦め、ガスの給湯器に交換。
ガスの給湯器に交換することで、機器の大きさが4分の1以下になるので、玄関近くに置くことができる。
しかもプロパンガスを引けば給湯器が無料になる。そんな工事はできないかと確認しました。
すると、意外といけそうな感じ！！
現在ガス会社に入ってもらって調査中。
もし使えるならこの物件かなり優良物件なんじゃないかなぁと思っています。
現在ガスへの交換ができそうであれば、買い付けを入れるという形です。
なんとかこちらの条件が通ってあの物件が買えるといいなぁって思ってます。
内覧後は寿司屋でパーティー
最後に、内覧も終わり、帰りにおいしいお寿司屋さんに連れて行ってもらいました。
ビール最高においしかった。
いろんな話をしていて、驚いたのは、「タクトさんが来てなかったら、あの物件は絶対買ってなかったと思います。雨漏りしていたり、給湯器が入らないと言われた時点で、解決法がわからないから諦めていたと思います。」と…
その時、なぜ皆さんが物件がなかなか見つからない、買えないのかがわかった気がしました。
日頃、自分の発信を見て勉強してもらっていると、雨漏りはダメ、リフォームにお金をかけてはダメ、歪みはダメ。とダメなことばかり言っていて、それを見つけてしまった瞬間に、購入対象から外してしまう…多分皆さんそんな感じなんでしょう…
けど、自分が見に行けば、どうやって解決できるのか、また解決するにはどれくらいお金がかかるのか、というのがある程度、頭の中にあります。
だから、皆さんが買わないと決めた物件であっても、自分にとっては買える物件だったりするんだと思います。
けど、これを伝えていくってなかなか難しいよね…。
経験が全てだからね…
どうやって伝えていこうか…。
このニュアンスを伝えるのが、今後のタクトの課題かと思います。
不動産講座を開いている自分が言うのもおかしいですが…
やはり不動産投資は座学ではなくて、経験が1番大切だと思います。
特に内覧。
たくさんの物件を見に行ってもらって、良い物件や悪い物件・様々な物件を見て、経験値を貯めていくことが1番大切かと思います。
ということで、5月は1回も開催できなかった不動産内覧ツアー。
6月7月8月はもう少し頑張って開催しようかと思います。
月に2回は頑張って開催しようかと思います。
こういったところを見たほうがいい、こういったところは気をつけよ。
そんなことを話していくツアーです。
案内はTwitterですると思うので、見ておいてください！！
タクトの内覧付き添いは今後も…
不動産の内覧に行きたいけど、自信がない。
この前、内覧に行ったけど、考えが合ってるかどうかわからない。
そんな方は是非タクトを呼びつけてください。
お金はしっかりとりますが、その分しっかりとコンサルさせてもらいます。
内覧に同行をさしてもらいます。
値段は日帰りできる距離であれば、大阪からの新大阪からの交通費➕2000円（タクトの最寄駅から新大阪までの交通費）➕コンサル料（半日1万2千円、1日2万円）です。
日帰りできない距離の場合は直接相談してください笑
みなさんのお力になれたらと思います！！
タクトに直接問い合わせしたい方は、ブログの問い合わせフォームかTwitterのDMよりご連絡ください。
では、最後に宣伝させてください。
電子書籍を出版しています。
本の内容は「教師の働き方」と「教師の副業」「教師の幸せな働き方」についてです。
Kindle unlimitedに登録していると無料で見ることができます。
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もちろん、1ヵ月後に解約したら、1円もかかりません。
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