こんにちは、タクトです。
今日は不動産投資のことをお話ししたいと思います。
タクトはいつも不動産投資するのなら築古の戸建てにしましょう、と言っています。
なぜ築古の戸建てが良いのか、なぜオススメなのか。
今日はそのことについてお話をしていきたいと思います。
たくさん理由はあるのですが、今日は６つに絞ってお話をしていきたいと思います。
不動産投資でなぜ、タクトが築古の戸建てを勧めるのか！！
— タクト先生＠現役教員の不動産投資家🏠教員のパラレルワーカー (@ikuji_takuto) November 23, 2023
・需要が高い
・値下がりがしにくい
・差別化がしやすい
・長期間済んでくれやすい
・リフォーム費が少ない
・競争相手が素人
戸建てよりも儲かる投資はあるけど…
築古の戸建てが最もリスクが少ないんよな👍
このツイートが結論ですが、このツイートの深掘りをここからしていきたいと思います。
タクト先生の自己紹介
- 30代教師で、以前は超がつくほどの熱血教師。評価は最高のSS
- しかし、３年前保護者とトラブルに。そこから病休。
- それから教師の働き方に疑問を持つように。
- 今では働き方を変え、副業を行い、今では月に30万円の副収入に！！
- Twitterのフォロワーはついに1万５０００人越え！！（＠ikuji_takuto）
今回のこの記事はYoutubeでも発信しています。
音声で理解したい、もっと詳しく知りたい人は、ぜひ動画を見てください。
築古の戸建ては需要が高い
まず戸建てのメリット、1つ目は需要が高いということです。
実際に自分で賃貸を探してもらうとわかると思いますが、戸建ての賃貸というものは少ないです。
ということは、戸建てを探す人が一定数いるとすると、供給が少ないので需要が高くなります。
また戸建ての需要もそもそも高いです。
なぜなら、戸建ては、下の階にも上の階にも気を使うことなく住むことができるからです。
マンションやアパートに住んでいると、上の階から足音が聞こえてきたり、自分の家の足音が下の中が響いていないか…気になったりしますよね。
特に小さな子どもを持つ家庭なら、なおさらだと思います。
子どもの足音はベタベタとなり、響きやすく歩きます。
少し走り回るだけで、「うるさいからやめなさい」と注意しなければいけなくなってしまいます。
しかし、戸建てだと、この気を使う場面がすごく少なくなります。
だからこそ、戸建てはファミリー層に人気があるのです。
家を買うほど余裕がなかったり、転勤があるからずっと住むかもわからないから、家が買えない…
けども、戸建てに住みたい…という人は一定数います。
供給量が少ないにもかかわらず、ある程度の需要があるということは、自分の物件が空室になるリスクが少ないということです。
これが1個目の戸建が良い理由です。
築古の戸建ては値下がりがしにくい
２つ目の理由は築フルの戸建ては、値下がりがしにくいというところです。
タクトがオススメしている投資方法は、できるだけ金額が安い物件を購入し、リフォーム費用をできるだけかけないようにしながら、きれいにしていく。
そしてお客さんに貸す。という方法です。
このできるだけ安い物件というのが、大切になってきます。
安い築古の戸建ては300万円ほどで売っていますが、こういったものは建物代がほとんど含まれていません。
土地の値段として売られているのです。
ということはこの300万円物件は購入して、5年後に売ろうと思ったら、300万円程度で売れるということです。(土地の値段がかなり下がったら、下がるかもしれませんが…）
しかも今の現状だと、物価はどんどん上がっていっているので、土地の値段も上がる確率が高いです。
逆に、新しく高い物件を買ってしまった場合…
例えば、2000万円で新築のマンションの1室を購入したとしましょう。
1ヵ月の家賃は10万円で、5年間所有したとします。
すると年間の家賃収入120万円。5年間の家賃収入は600万円なります。
その物件を5年落ちで、売ったときに、もし1千万しかならなかったら…
家賃収入と合わせても1600万円になりません。
ということは400万円赤字ということです。
このように、額が高いもの、新しいものであれば、売るときの価格が安くなる確率が上がってしまいます。
これはかなりのリスクです。
残念ながら、素人の人は、物件を見る目であったり、将来の土地の値段、そういったとこはなかなかわかりません。
だからこそ、もうこれ以上、値下がりのしない安い物件に手を出す必要があるんです。
それが素人の勝つ手段なのです。
これが圧倒的にリスクが少ない方法なのです。
築古の戸建ては差別化がしやすい
3つ目のメリットは、差別化しやすいというところです。
マンションの1室を購入してリフォームをしよう、と思ったとしても、リフォームの仕方は限られています。
壁紙を変えたり、キッチンをきれいにしたり、トイレをきれいにしたり。
それぐらいしかないかと思います。
しかし、戸建ての場合だと、壁を抜いて大きなリビングを作ったり、ブロック塀屋を壊して駐車場を作ったり、家庭菜園できるような場所を作ったり。
戸建ての場合だといろんなことができますよね。
いろんなことができるということは差別化できるということです。
この差別化がうまくいけば、空室リスクを避けることができます。
これも結局リスクが下がることがメリットなのです。
築古の戸建ては長期間住んでくれやすい
4つ目は築古の戸建ては長期間、住んでくれやすいということです。
戸建てということは、先程も言いましたが、家族連れが住んでくれることが多いです。
家族連れということは子どもがいますよね。
もし小さな子どもがいれば。その子どもが学校を卒業するまで、その家に住んでくれる確率が高いです。
なぜなら、親は子どもの転校を嫌がるからです。
ということは、小学1年生の子どもがいる家族に住んでもらうことができると、6年間その家族が住んでくれる確率が上がります。
ということは空室リスクが減りますよね。
同じように、戸建ての場合は、ペットを飼っても良い物件にしている人が多いです。
逆に、マンションやアパート等ではペット他の物件が多いですよね。
これはマンションやアパートで規定が決まっているからです。
ということは、ペットを飼っている人にとってみると、ペットと同居化の物件というものは、すごい大切な物件なのです。
1度決めると、できるだけ出て行きたくないと思ってくれる確率が高いです。
要するに、戸建てというだけで、長期間、住んでもらえる確率が上がるということです。
築古の戸建てはリフォーム費が安い
4つ目の地区古戸建てのメリットはリフォーム費用が安いということです。
一軒家を全部きれいにリフォームをしようと思ったとしても、100万円〜200万円で足ります。
これはめちゃくちゃきれいにしたとしてです…。
100万円〜200万円？？と金額の高さに驚いたかもしれませんが…
これはかなり安いんです。
アパートの階段のサビがひどく、穴が開いてきて、危険な状態だから、リフォームしようと思うと数百万円が飛びます。
外壁がぼろぼろになってきて、ペンキを塗ろうと思うと、これも数百万円飛びます。
マンションのエレベーターを直そうと思うと、かなりの額が飛びます。
このように、戸建てというものは、マンションやアパートに比べると、めちゃくちゃリフォーム費用が安くですみます。
リフォームのリスクが少ないです。
リフォームの時期の見極めがつかない素人だからこそ…
アパートやマンションに手を出してはいけないのです。
それはリスクでしかありません。
リスクを下げるために戸建てを買うのです。
築古の戸建ては競争相手が素人
最後の築古の戸建てのメリットは素人が相手、ということについてお話をしていきたいと思います。
正直、戸建て投資の利益が少ないです。マンションやアパートに比べるとかなり少ないです。
マンション等を購入すると、1ヵ月の収入は数十万円。年間で見てみると、数百万円になるでしょう。
戸建てを1棟購入したとしても、そこまでの金額は稼ぐことができません。月5万円で貸して、年間60万円です。
本当に稼ぎたいのなら、マンションやアパートの1棟購入です。
しかし、その利益が出ることがわかってるからこそ、アパートやマンションを運営しているのは企業です。
プロ中のプロです。
毎日投資のことを学び、最先端の情報を持っているようなプロです。
もしあなたがアパートやマンションを購入したい、アパートやマンションの不動産投資をしたいと思うと、競争相手はこういったプロになってきます。
そういったプロと勝負をして勝たないといけないです。
一方、戸建ては、収入が少なくて、手間も多いため、企業は嫌います。
ということは、相手は個人投資家です。
素人に毛が生えた程度、またはこれから投資を始めたいという投資の初心者が相手になってきます。
素人が相手なら、少ししっかりと勉強すればすぐに勝てるようになります。
だから戸建てがいいんです。
築古の戸建ては不動産投資の中で、リスクが圧倒的に少ない
ここまで6つの築古の戸建ての投資のメリットについて、お話をさせてもらいました。
要するに、リスクがめちゃくちゃ低く投資を始めることができるのが、築古の戸建ての投資方法です。
正直、稼げる金額は他のものに比べると小さいかもしれません。
しかし、その分リスクが低い。
要するにビビリの投資方法なんです。
しかし、タクトはそのビビリの投資方法が1番良いと思っています。
知識がないときに１発逆転を狙って投資する方法は、それは投資ではなく、ただのギャンブルです。
失敗しても何とかなる…そんなビビリの投資方法が、素人の不動産投資家が勝つ方法だと思います。
不動産投資しようかと悩んでいるのなら、築古の戸建て投資がオススメです。
ぜひ参考にしてみてください。
まとめ
今日はタクトの不動産投資方法、築古の戸建ての投資のメリットについてお話をさしてもらえました。
簡単に言うと、リスクがめちゃくちゃ低いのが築古の戸建て投資です。
そして、そのリスク最小限にすることが、投資では1番必要な方法だと、タクトは思っています。
不動産投資をしようと悩んでいる人は、この考え方をぜひ参考にしてみてください。
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