こんにちは、タクトです。今
日は不動産投資の記事の最終章の記事になります。
第一弾・第二弾と読んでいただいた方は、ある程度、不動産投資の流れをつかんでもらったかと思います。
もしまだそちらのブログを見ていない人は先にそちらから見てください。
今日の内容は、不動産投資を行う上での注意点を話していきたいと思います。
合計で注意点は5つあります。
先に結論から言うと、
- 不動産の値段はあってないようなもの
- 最重要課題は不動産業者選び
- 内見時に入るべきポイント
- リセールバリュー考える
- 業者の口車に乗らない
です。では、１つずつ説明をしていきたいと思います。
よし、昨日、一昨日びブログ読んで、不動産投資の知識を入れたから、完璧だ！！よし、不動産買いに行ってくる！！
いやいや、ちょっと待って、ちょっと待って💦
不動産投資には怖い落とし穴があるよ！！
今日はそれを説明するから、せめてそれを見てからにして！！
怖い落とし穴？？
え！！怖っ！！早く教えてよ！！
タクト先生の自己紹介！！
- 30代教師で、以前は超がつくほどの熱血教師。評価は最高のSS
- しかし、３年前保護者とトラブルに。そこから病休。
- それから教師の働き方に疑問を持つように。
- 今では働き方を変え、副業を行い、今では月に30万円の副収入に！！
- Twitterのフォロワーはついに1万人越え！！（＠ikuji_takuto）
不動産投資をやる上で注意するべき５つの点
では、早速説明をしていきたいと思います。
不動産投資は1つずつ購入額が大きいです。
ですので、失敗してしまうと、大きな損を被ってしまいます。
だからこそ、失敗をしないためにいっぱい知識をつけていかなければいけません。
しっかりと学んでいきましょう。
不動産投資って値段あってないもの
よくDMに「タクトさんが言っているような値段で物件が売っていない」と言われます。
自分がいつも言っているのは、300万円〜400万円で古戸建てを購入し、100万円以下でリフォームをする。おそらく、300万円から400万円の戸建てがないということなのでしょう。
確かに、インターネットを探しても、そんなに安く買っていないかもしれません。
安くても500万円ほどするかもかもしれません。しかし不動産の価格はあってないようなものなのです。
600万円で売りに出されていても、300万円で買いたいといって、売主がオッケーを出せば、600万円の物件を300万円で買うことができます。
売主がその価格で売ってもいいと言ってくれれば、値下げされ購入することができます。
以前自分は550万円の物件を280万円で購入することができました。
要するに、メルカリ等と同じです。
購入したいと思っている人と、売主が妥協できる値段が出てくれば、その値段で買うことができます。
安くで購入することができます。これを買い付けといいます。
この買い付けには、ある程度テクニックや知識が必要なのですが、不動産は値札の金額が全てではないということは知っておいた方がいいでしょ！！
不動産投資の最重要課題…不動産業者選び
不動産業者の選びは最重要課題です！！
不動産業屋は本当に悪い業者はめちゃくちゃ悪いです。
不動産業界ではリピーターになることがほとんどありません。
だから、業者も売れてしまえば、それで良いという考え方が多いです。
だからこそ、業者選びがすごい重要になってきます。
この後にも出てくる、リフォーム業者も同じです。
しっかりと口コミ等を見ながら業者選択には慎重にいきましょう。
もし、大阪で不動産を買いたい、リフォームしたい、管理をお願いしたいという方は、自分のお勧めの会社を紹介しますので、TwitterやインスタからDMをください。
内見で見るべきポイント
次は内見の時に見るべきポイントをお話ししていきます。
内見を見るときに、どうしても人はその物件がきれいか汚い家で判断をしてしまいます。
しかしそんなことはリフォームでなんとでもなるので、全く意味がありません。
見た目をリフォームするのってすごい安くでできてしまいます。
一部屋10万円もあれば新品のようにきれいになります。
だから内見のときにはそういうとこ見てはいけません。
では、逆にどこを見ればいいのか。
それはリフォームでお金のかかるところです。
そこをしっかりみないといけません。
見るポイントは3つ。
水回りと家の歪みと雨漏りです。
水回りと言うのはお風呂やトイレ、後はキッチンなど。
こういったところはリフォームにお金がかかりやすいです。
今でも和室の便器等があります。こういったものを洋室に変えるだけで、すごいお金がとられてしまいます。
また、銀色の湯船のお風呂のところも多くありますが、正直人気が少なく、入居者が決まりにくくなってしまいます。
しかし、お風呂を入れ替えるのはすごい高額です。ですのでしっかりと水回りのリフォームが必要かどうか、しっかりと見ておきましょう。
２つ目は家の歪みです。
部屋が歪んでいるということは、土台が歪んでいることになるので、長期間保有の物件には向きません。
だから、必ず自分は内見しに行く時、ビー玉を数個もっていくようにしています。
部屋の真ん中でビー玉を2、3個置いて、どれだけ転がるのかをみます。多少動くのは問題ないかと思いますが、、すごいスピードで転がる時はかなり歪んでいる可能性があります。
そういった物件は避ける方がいいかと思います。
参考にしてください。
そして最後の点が雨漏り。
部屋の屋根を常に見ていると、シミ等がある場合があります。
いちどでも雨漏れをしている場合、屋根の木が腐っている場合があります。
いちど雨漏りしてしまっていると、何度も何度も雨漏りしてしまう可能性があります。
また、雨漏れの修理は高額です。
ですので、そういったシミがないかしっかりと屋根も見ていきましょう。
不動産を購入する前にリセールバリューを考える
不動産投資=家賃収入と考えている人が多いかもしれません。
不動産投資で500万円を投資したら、家賃収入が月5万円だとしたら、回収までに10０カ月間係のか…と思う人が多いと思いますが、ちがいます。
500万円で手に入れた不動産を月5万円で５年間貸す。家賃収入は300万円。そして5年後にその物件を500万円で売るのです。それと純粋に家賃分のお金がプラスになります。
そのためには売るときの値段をしっかりと考えておかないといけません。
5年後もその値段で売ることができるのか。
値下がりはしないのかそういったこともしっかりと考えて起きましょう。
だから、自分は新築や高い物件をおすすめしません。
新築は買った瞬間に値下がりが始まります。
買った時よりも、値段が下がることが間違いありません。
出口戦略が難しくなります。
業者の口車に乗らない
不動産屋の営業は本当にうまいです。
いろんな形で不安を煽り、購入させようとしてきます。
「今ちょうど他にも検討の方がいる」「つい最近出たばっかりの物件」そんなふうに言いながら、購入させようとしてきます。
少し気に入った物件が、もしかすると他の人に買われてしまうかもしれない、そう思うとすぐに購入したくなりがちです。
しかし、そういった時ほど冷静にしっかりと考えましょう。
本当にその物件が欲しいのか、それ以上の物件は無いのか、その物件のデメリットは無いのか。
しっかりと考えてから購入するようにしましょう。
業者の口車に乗せられないようにしましょう。
まとめ
今日は不動産投資で注意するべき点についてお話をさせていただきました。
不動産の価格はあってないようなもの。
売主と飼い主が相違できれば値段はいくらでも下がる。
そしてその仲介に入ってくれる不動産の業者選びは本当に重要！！
いい不動産屋さんを探せるようにしよう。
また内見のときには3つのポイントをしっかり見ておきましょう。
水回り、物件の歪み、雨漏れに関しては、しっかりと見ておくようにしてください。
また買って終わりではなくて、出口戦略もしっかり考えておきましょう。
そのためにリセールバリューも視野に入れながら物件の購入を検討しましょう。
そして最後に、業者の営業はすごい上手です。ある程度この人は騙してのではないか？と思いながら会話をするようにしましょう。
本当に自分が欲しいと思っているのか、そそのかされているからほしいと思っていないのか、冷静になれるようにしましょう。
宿題&宣伝
では、最後に宿題です。
ブログを読んだだけでは残念ながら、インプットしただけで何も学びにつながっていません。
大切なのはアウトプットをすることです。
自分の言葉で今日学んだことをアウトプットしましょう。
どこにアウトプットしても構いません。
必ず自分の考えを自分の言葉でまとめましょう。
考えをまとめるスペースがなければこのコメント欄を使ってもらっても構いません。
ぜひ活用してみてください。
では、最後に宣伝させてください。
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